星辉主管一声45亿债务惊雷:千亿黑马蓝光困境待解 国资或来救场33300

深陷债务困境的蓝光,仍在努力寻找“白衣骑士”。

21世纪经济报道求证多方信源获悉,在政府部门牵头斡旋下,蓝光正谋求债务重组及股权转让等事宜,并与部分公司和机构进行了接触,包含国资控股企业。但由于债务问题的复杂性,事情的落定尚需时日。

此前,市场曾传出四川省国企四川发展拟入股蓝光的消息,但据记者多方了解求证,由于各种原因,双方的合作暂告停止。

融创、万科、华润、华侨城等一批房企也曾与蓝光传出合作的消息。21世纪经济报道记者多方了解到,其中唯一有进展的是万科。万科对蓝光的项目收购最新进展是成都天府黑钻项目,双方目前正在走交接手续。天府黑钻是蓝光在天府新区的TOP系产品,定位为豪宅,这一项目已经是蓝光最为优质的资产之一。此前,蓝光曾将旗下的一批项目出售给万科,并获得一笔资金。

至于万科是否采用与泰禾的合作模式,以战投的身份进行入股,据知情人士向记者透露,万科入股蓝光的可能性较低,双方合作或将仅限于项目层面。

蓝光内部进展方面,上述知情人士告诉记者,融资部门近期正在积极与债权人沟通,寻求债务展期。对于网传的上海总部被裁撤的消息,记者了解到,上海总部仍会被保留,但将以融资和行政等相关岗位为主,其余人员撤回成都总部。目前债务问题的影响仍然存在,比如,蓝光曾有过一轮“人员优化”。

蓝光实际控制人杨铿也在积极自救。近期,杨铿清空其对蓝光集团等的直接持股,并改选其子杨武正为董事长兼总裁。深耕公司法的北京桦天律师事务所律师刘英南向记者分析,此举正是为了更大程度上保全决策权,实现自身从股东到债权人的角色转变,为公司接下来的发展走向出力。

据蓝光发展公告,公司截至2021年7月12日累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。虽然违约规模尚不算大,但不排除缺口进一步扩大的可能。

风起于青萍之末,内因却早已伏脉千里。

从曾经的“川系一哥”、千亿黑马,到如今违约压顶、评级断崖式下跌,蓝光走过的路,深刻提醒着同类房企,要谨慎把握好扩张战略与土地选择两把双刃剑,否则行差踏错,不仅无法博得更大发展,公司本身还会被拖入深渊。

内忧外患

7月5日晚间,蓝光发展公告,总裁迟峰及首席财务官欧俊明辞职,原因均为“公司整体安排”。在华润置地任职长达20年的迟峰,在蓝光任职仅一年半。

一年多来,蓝光管理层人事动荡。2020年4月,张巧龙请辞副董事长兼总裁;同一时间段,王万峰请辞副总裁;2020年11月,孟宏伟请辞董事一职;2021年2月,蓝光发展常务副总裁兼首席运营官在蓝光干了12年的老将余驰离职;2021年4月,同为蓝光老将的投资副总裁何剑标离职。

房企中,这么高级别的管理层在短时间内连续更迭,实属少见。此前陷入流动性危机至今尚未恢复的千亿房企——泰禾,也是近年来高层人事变动最频繁的地产公司之一。

高管在短时间内大规模变化,对于公司战略的方向选定、执行和连续性都会造成影响。

管理层的更迭,只是蓝光面临问题的一个切面,公司债务违约、股权被冻结、评级机构断崖式下调评级接踵而来。

公开信息显示,2021年1-2月,蓝光进行了四次控股股东股权质押,质权人中包含多家信托公司,资金用途主要为补充流动资金及补充质押。截至2月底,控股股东蓝光集团及杨铿累计质押股份占其所持公司股份比例达到61.76%。

2月26日,蓝光公告将以48.46亿元将旗下上市物业公司蓝光嘉宝受让给碧桂园,彼时已有市场猜测蓝光遇到了流动性危机。

5月起,自穆迪下调蓝光评级始,大公、中诚信国际、标普、东方金诚等评级机构持续下调蓝光评级,外部融资受限和评级下调的恶性循环开启。

截至7月14日,大公将四川蓝光发展股份有限公司主体信用等级调整为C;标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。

标普表示,鉴于该公司极疲弱的流动性状况,预计蓝光发展将全面违约,预计该公司不会对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。

中诚信国际认为,公司2021年内约有45亿元境内债券(含权计算)到期,其中27亿元债券将于7月到期或回售,而公司目前可动用货币资金有限,从下属项目公司调配资金用于偿付本部债务的可能性很小,流动性压力很大。

6月起,蓝光开始陆续出现股权被冻结情况。截至7月8日,蓝光发展控股股东蓝光集团及其一致行动人杨铿已累计被冻结约5.29亿股,占其所持蓝光发展股份的30.76%,占蓝光发展总股本的17.45%;截至7月6日,蓝光集团被动减持蓝光发展1.59%的股份。

直到7月12日,蓝光首现债券违约,当日累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。

而蓝光本身的财务现状并不乐观。数据显示,截至2021年6月30日,蓝光发展货币资金余额为110.16亿元,其中可自由动用资金仅为2.07亿元。

偿债资金的筹措,任务重且时间紧。

杨铿的自救之路

白衣骑士难觅。

在房企利润率与经营现金流都吃紧的当下,来者是不是白衣骑士,也需要甄别。

此前出现过的融创、万科、华润、华侨城,都未有战略投资进展,但万科收购蓝光项目公司的消息不断出现。继售出蓝光嘉宝物业之后,5月下旬,蓝光旗下的无锡和骏房地产有限公司53.17%股权转让给常州万科,资产包中四个项目对应的权益拿地金额总额可能约在30-35亿元左右;6月下旬,蓝光温州新蓝置业有限公司被万科并购100%股权,资产包内涉及20.65亿元的宁波海曙地块;6月30日,蓝光发展向万科出售位于石家庄和重庆的两处项目,成交对价约为5亿-6亿元。

但公开信息显示,蓝光在2020年为获取石家庄项目付出了溢价率99.75%的代价,成交金额为7.93亿元,出售给万科的价格,打折不少。

21世纪经济报道记者获悉,蓝光与万科在项目层面的交易最新进展是位于成都天府新区的蓝光天府黑钻项目。记者从项目方确认,万科与蓝光确实正在交接,项目后续将由万科操盘。资料显示,蓝光天府黑钻项目总建筑面积约10.79万㎡,其中规划的住宅部分户型面积从175平方米到253平方米。

据接近万科方面的知情人士透露,万科入股的意愿并不强,目前万科频繁收购蓝光项目一定程度上折射了入股的可能性不大,毕竟售出优质项目后,蓝光本身的价值将进一步削弱。

“如果万科此时入股,首先面临的就是灌入充足的现金流进行纾困,他们短时间现金流压力会剧增,而收购蓝光项目则可以让万科进一步增加土地储备,符合公司的长期发展目标。”刘英南分析称。

除了出售项目公司股权,杨铿本身也在积极筹划。

6月1日,杨铿将持有的1.69亿股转让给蓝光集团,占公司股份总数的5.58%。调整后,集团持有蓝光发展58.31%的股份,杨铿持有蓝光集团95.04%的股份。

对于杨铿这一举措,刘英南分析认为,“不排除还有更深层次的意图,就是实现从股东到债权人的角色转变,这样在蓝光发展未来面临爆仓,甚至下一步寻求破产、清算司法保护时,可以以债权人的身份参与公司的破产、清算程序。”

据其介绍,在《公司法》中,股东仅享受公司剩余的权益,反映在财务报表中就是所有者权益,当公司负债大于资产时,所有者权益为负数,股东实质上无法实现股东权益。反之债权人则不同,像杨铿这样拥有公司债务的大额债权人,在公司破产、清算中是举足轻重的角色,会决定公司接下来的发展走向。

45亿债务何以压垮蓝光

穿过重重债务,曾经的千亿黑马如何走到了今天这步?

蓝光因佛山项目一笔债务延期而被平安内部限制融资,引发金融机构融资挤兑,仅仅是导火索。

熟悉蓝光的人士认为,最根本的原因在于蓝光自身,扩张战略之下接连激进拿地投资,地块后续情况并不如意,此外还包括多元化业务受阻等因素。

深耕成渝的蓝光,2009年已经启动全国化布局,2016年销售额从183.7亿元上升到339.1亿元,随着2017年杨铿提出冲刺千亿销售额计划,这一数据在2017年和2018年分别快速增长至582亿元、855.39亿元。2019年,蓝光以1079.8亿元销售额正式进入“千亿房企俱乐部”,并在当年设立上海总部,剑指华东区域的扩张。

刘英南表示,法人持股方式更有利于公司股权架构的稳定,将股权集中使用,便于统一管理与决策,在公司发展动荡时期,能够形成“一个大脑一个声音”,增加了各方协调的便利性。

上月4日,杨铿辞去公司董事长职务,公司董事会改选杨武正为董事长。一个月后,杨武正同时兼任公司总裁。

“变更到他儿子,股东和债权人还能接受。”刘英南及多位业内人士认为,杨铿只是在做两手准备,实控人角色不变。

7月12日,蓝光在债券违约的公告中强调,公司将在地方政府的大力支持下,在金融监管机构的积极协调下,制定短中长期综合化解方案,积极解决当前问题。

急速发展期,蓝光拿地迅速攀升,溢价率频频高企。

2015年至2020年,蓝光发展拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

2015年,蓝光以123.68%的溢价率力克诸如万科、保利、招商等16家房企在合肥高新区拿地;2016年,蓝光发展以9.97亿元在青岛拿地,溢价率高达204%,

2020年,蓝光高溢价拿地的情况更是明显。4月初以8.47亿元的总价竞得河南南阳一宗地块,溢价率122.9%;4月末,蓝光再以总价8.55亿元、85%的溢价率拿下安徽阜阳的一幅宅地;随后的5月、6月,蓝光在河南南阳、信阳分别以150.65%、148.54%的溢价率补充了土储。

2020年8月下旬,蓝光再以一场百轮激战拿下了在石家庄的首个项目,最终成交价7.93亿元,溢价率99.75%。这一地块于10个月后折价转售给了万科。

Wind数据显示,2020年蓝光发展公布溢价率的52幅土地中,超过30%的有37幅,其中有21幅超过50%,5幅超过100%。

值得注意的是,蓝光在“上海+成都”双总部模式下,急速扩展进入的城市多为华东三、四线城市,这些城市的产品盈利状况和去化情况并不太乐观。

早在蓝光尚未曝出流动性危机的2020年底,即有分析人士指出,蓝光加大在三四线城市的土地储备,且采用高溢价、高成本拿地,这种拿地行为未来将会面临风险,未来盈利状况或将承压。也有熟悉蓝光的分析师直言“看不懂,拿地比较分散。”

与此同时,蓝光的销售额增加却不理想。2020年,其房地产销售额为1035.36亿元,仅比上一年增长2%。

攻城略地之下,蓝光的住宅产品能力和去化率却备受诟病。

2019年7月,蓝光在福州以10.84亿元竞得一宗地,楼面地价10488元/㎡,但安置型商品房建设比例高达80%。同时,周边也无教育及商业的相关配套,截至2021年初,去化率为37%。

另一方面,蓝光在多元化发展方面还激进进军文旅产业,沉淀了资金,但目前尚未有实质性回报。

中金公司分析师指出,从经营层面来看,蓝光深耕成渝和三四线,近年来向长三角区域扩张,集中度较高且城市能级偏低,回款存在压力,总土储规模也较为不足。近年销售增速开始下降,去化水平不高,销售均价持续下滑,而过往拿地呈现上升态势,拿地楼面均价不断提升,盈利空间较薄。

“三条红线”、“两集中供地”、“五档房贷”等政策出台之后,房企面临的大环境持续收紧。

“高杠杆和高周转必须以现金流安全为核心。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,“大家普遍认为高周转时代已经过去,未来房企要着重注意企业现金流的安全与健康,慎重跨区域的战略布局与资本性开支,还要格外关注行业环境与政策变化并建立企业的快速反应机制。”

“时代变了,以前的高周转发展模式需要转变成高质量发展模式,企业的发展战略、人才储备、运营管理都需要做相应的调整。”刘英南感慨到。


责任编辑:陈一楠